今までの不動産対策の失敗から学ぶ不動産相続
今までの相続対策の失敗①
相続対策を
「節税対策」と捉えていた！！
節税を重視した相続対策の落とし穴
●不動産投資で節税にはなったが分けるものがなく争いが生じた。
ex.現金３億円で投資物件を購入（時価３億円）→相続税評価額１億円
資産評価を大きく減らし、節税にはなったが相続人への分割、相続税の納税に関しては考えていなかった。
相続対策の優先順位
①相続する人を争わせない（遺産分割対策）
②相続税が現金で納められるか（納税資金対策）
③相続税を低くしたい（節税対策）
①分割＞②納税＞③節税の順番でバランスを考えた対策が必要
今までの相続対策の失敗②
相続に
「時間」の概念がなかった！！
「こんなに早く相続がおこるとは...」
相続を「時間」の概念で捉え、家族のライフサイクルで考える！
父親の年齢から起きるリスク（ex.認知症、相続...）
息子のリスク（ex.介護、納税資金...）
孫の教育費用がどのタイミングでかかるなど...
不動産も時間の概念が大切
賃貸マンション建築のケースでも様々なリスクと向き合わなければなりません。
１５年後の家賃、空室率、借入金残債、通常の修繕費、大規模修繕費、１５年後の市場価値、相続税評価額、遺産分割
不動産もライフサイクルで考える。
まとめ
これからの相続は
「資産承継」と捉える！！
資産承継とは
①価値ある資産を
②次世代へ（親→子※1→孫）
③円滑※2につなげる※3こと
※1 法人でも可
※2 争わせない、価値UP、節税など
※3 贈与 or 譲渡 or 相続
資産承継対策をしないとこうなってしまいます。
自宅とは別に更地で相続税評価額が９億円の不動産を所有しています。
家族構成は子供（長女・次女・長男）は３人で配偶者はすでにいません。
ご本人としては自宅に一緒に住んでいて何かと頼りになる、長男に相続させたいという意思があります。
突然、相続が発生しましました。
土地を法定相続分づつで分け、土地の半分を売却して納税資金にあてました。
何も資産承継対策をしないと、後継者として長男に引き継いでいきたかったものがこうなってしまいます。
しかも、９億の土地から一代で１．５億の評価の土地になってしまいました。
●次世代への資産承継としては大失敗！
●相続のリスク・本質を知らないと次世代へ資産は残せない。
成功する資産承継「これからの相続対策」の考え方
価値ある資産を、考え、創り、育て、守り、増やし、効果的に次世代へ資産を移転させる発想が必要です。
何もしなければ、２代で資産はなくなってしまいます。
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