空き家、空き地の「全国ネット」はじまります。

近年、「相続した実家をどうしたらいいか」という相談が集まっています。

皆さまも相続した実家や不動産を持て余らしていませんか？

家を相続したものの、自分たちには家があり、住まない。

農地を相続したものの、自宅から遠くて、耕作できない。

アパートを相続したものの、管理しきれない。

こんな悩みが多いのも事実です。

現在、全国には空き家が約８２０万戸あると言われ、この２０年の間に１．８倍も増えています。

家は持っているだけで税金がかかりますし、管理や処分にも手間や費用がかかります。

管理を怠っていると、近隣の方に迷惑がかかり、トラブルになる可能性もあります。

空き家をそのまま放置していることは良策ではなさそうですね。

こうした課題を背景に国や自治体も様々な補助金制度などがあります。

将来的に住む人がいない、管理が大変だ、という方は一度ご相談ください。

参照：終活LIFE



  

豊田市も超高齢化社会に突入します

2020年には高齢者人口が30％になる超高齢者社会に突入していきます。

豊田市は産業の街であるがゆえに、団塊の世代の方々が多く集まってきた街の一つです。

そのため、この高齢化問題を真摯に受けて考えないといけない街です。

その中で不動産の専門家として何ができるのか。

この高齢化の波に追い打ちをかけるかのように、2015年1月より相続税が増税されました。

全国平均で相続財産の約50％は不動産資産であるにもかかわらず、不動産相続への専門家がいないことが問題です。

不動産は分けにくい資産であるのと同時に、取引頻度が少ないため時価が変動しやすい資産です。

豊田市も少子化、核家族化の影響で家が余ってくる時代も近いかもれません。

需要と供給のバランスが崩れれば、価格も崩れていきます。

「不動産は持っていれば価値が上がる」なんて昔の話です。

今では何もせずに持っているだけでは負の資産になってしまいます。

ではどうしたら資産価値を高めることができるのか。

その不動産の収益性を高めること、収益性が望めないなら収益性の高い不動産に組み替えること。

この2点です。

そのためには、まずご自身の不動産資産の相続税評価と収益性に加えて実際に売れる時価評価を明確にします。

その上で、お客様の資産運用のサポートをさせていただきます。

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平成27年1月からの相続税控除額が40％削減されました。

それと同時に最高税率が引き上げられました。

相続税は資産の多くて半分がだったのが最高税率が55％（半分以上）の税金になりました。

相続対策には相性のいい保険について、大手保険会社が一時払いの終身払いの保険料を引き上げる方針のようです。

こんな、明らかに資産家には向かい風の状況で「知らない」「対策してるつもり」はとても大きな問題になるかもしれません。

①相続税と贈与税の税率を知る

相続税と贈与税は、亡くなってから財産をもらい、税金を支払うのか、生前に財産をもらい、税金を支払うのかが違います。

まず、相続税の税率、贈与税の税率を比較すると

≪　相　続　税　≫
法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10％－
3,000万円以下15％50万円
5,000万円以下20％200万円
1億円以下30％700万円
2億円以下40％1,700万円
3億円以下45％2,700万円
6億円以下50％4,200万円
6億円超55％7,200万円

≪　贈　与　税　≫
基礎控除後の課税価格税率　控除額
200万円以下10％　－
300万円以下　15％　10万円
400万円以下　20％　25万円
600万円以下30％　65万円
1,000万円以下　40％　125万円
1,500万円以下　45％175万円
3,000万円以下　50％　250万円
3,000万円超　55％　400万円

相続税の1000万円以下と贈与税の200万円以下は同じ10％なんです。

贈与税には年間110万円の非課税枠がありますので310万円までは10％の税率です。

亡くなってからでも生前でも税率が同じなら早く財産を次世代に移すことで、『時間軸』を有効に使えます。

その財産を運用できる期間が増えるんです。ファイナンス的な考え方で期間が長ければメリットが出ますよね。ケースによっては贈与税をうまく使うと運用時間が増え、良いケースもあります。


②教育資金贈与の本当の活用法

教育資金贈与と言っても、親が子供の教育資金を支払うのは一般的ですよね。

改めてこのような非課税枠が設けられる意味があるのかの思われている方も多いと思います。

例えば

おばあさんが孫のために教育資金1,500万円を贈与し、金融機関に預けます。

小学校学費を支払う
↓
中学校学費を支払う
↓
高校学費を支払う
↓
相続（祖母が亡くなる）
↓
大学学費を支払う
↓
30歳になるまでで1500万円を使い切れなかった部分に税金がかかる

この制度のポイントは亡くなる後も使えるんです。

これらは一例ですが、家族構成や資産の種類によっても考え方は変わってきます。

不動産などの資産は一般の方では馴染みがない上、専門性の高い税制面や建築基準法など複雑な要因が多くあります。

専門家にご相談されることをお勧めいたします。



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減ります！

現金＝相続税評価額

不動産時価≠相続税評価額

現金は預貯金額がそのまま相続税の対象になり、そのまま税率がかけられます。

不動産は購入した金額と相続税評価額は別物なのです。

一般的には購入した金額の７０％～８０％の評価額になります。

預貯金：１億円
税率：３０％
税金：３，０００万円

この１億円で不動産を購入
評価額：７，０００万円～８，０００万円
税率：３０％
税金：２，１００万円～２，４００万円

場合によっては９００万円の節税効果があるかもしれません。

これが一般的にアパートを建てると相続税が減るよという仕組みです。

なんかとても得した気分になりますよね。

でもちょっと待ってください！

この話の中にとても大事な要素が抜けていると思いませんか？

アパートを建てるということは、当たり前ですが、住む人を募集して貸すわけですよね。

このアパート経営に事業性があるのかどうかはとても大事な要素になります。

もし節税対策のためのアパートだとしたら、１億円持っていた現金を使って価値の低い不動産を買ったということになる可能性もあります。

相続税９００万円節税したいがために、１億の現金を使って不動産価値が５，０００万円のものを購入したとするならば４，０００万円近い損失が出てしまう可能性もあります。


相続の不動産対策に関してお問合せください
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節税対策といって支払う税金を少しでも減らして、得したと思えている。

しかし、本来それは本質的な改善なのでしょうか？

確かに支払う税金は少なくなったとしても、税以外の部分で損してる可能性もあるかもしれません。

例えば、借金をすれば相続税が減ると聞き、借金するためにアパートを建てる。

建てたアパートは一括借り上げをしてくれているから安心と思っていたら

借上賃料は更新するにつれて低くなっていき、キッチンやお風呂も次第に古くなっていけば故障修理代やメンテナンス費用も必要になります。

そうなると収益も見込めず、赤字のアパート経営に...

そのような思いをした方が、口をそろえて「アパートはもうからん！」と言われるような気がします。

本来、アパート経営が見込める土地があり、収益が見込めそうだ！→だからお金を借りよう。

こうなることが理想だと私は考えております。

不動産を所有していて、何もしないということは常にマイナスです。
（固定資産税や都市計画税は収益がある、ないにかかわらず課税されますから）

小手先のことばかりに目が行きがちで本質的な部分のリスクには気づいていないケースは多いです。

不動産オーナーの一番身近な相談役は不動産会社であるべきだと思います。

ぜひ、専門家にご相談した上でご判断してください。


  

相続対策の本質は不動産対策です。

木に例えると

幹＝不動産対策（不動産の価値を高める対策）
枝＝遺産分割対策・納税資金対策・相続税対策・承継対策
葉＝・遺言・信託・生命保険・法人化など

地主さんは相続資産の90％以上が不動産です。

枝や葉ばかり見てて対策の入口を間違えるとおかしな提案になってしまいます。

節税対策のため、借金をしてアパートを建てましょう！と言っても、アパート経営そのものに収益性がないと、ただのその場しのぎの対策になりかねません。

法人化で節税対策といっても、地元の不動産管理会社に管理を依頼しており、なおかつ法人化した会社も管理料を取っている。税理士手数料を支払っているだけで何の対策にもなりません。しっかりと将来に向けて、建物を法人に譲渡する計画を立てて、法人からお金が回るような仕組みを考えていかないといけません。

遺言セミナーで相続対策といっても、不動産評価があいまいなままでは揉める元になるかもしれません。

すべてはこの不動産対策から始まるといっても過言ではないと思います。

誰に、いつ、何を、承継するのかを不動産対策からしっかり行いましょう。


  

相続で資産を承継させるために重要なことは

『いつ』『だれに』『なにを』

承継するかということです。

今の1000万と10年後もらえる1000万、どっちが価値が高いと思いますか？

そこに時間軸の考え方を取り入れると10年という時間があります。

その間、お金を運用することができるのです。

仮に年間6％で運用し10年後に1000万にしようと思うと

10年後の1000万は今の価値の550万なんです。

贈与税払ってでも早く息子さんに資産を移すことで、早く運用することができるんです。

目先の贈与税より早めに決断することで運用時間が伸びるメリットが出で来る可能性があります。



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日本の平均寿命は

男性：79.55歳
女性：86.30歳

しかし、健康寿命は当然もっと短いです。

男性：70.42歳
女性：73.62歳

その差、男性で9年、女性で12年もあるのです。

この間、意思能力・判断能力を失った状態で生活する可能性があります。

（参照元：厚生科学審議会地域保険健康増進栄養部会・時期国民健康づくり運動プラン策定専門委員会）

不動産などの資産運用を

財産権と経営権を分けられたら都合がいいと思いませんか。

たとえ、所有者が意思能力を失った場合でも、後継者がきちんと資産運用をしてくれる。

今までの民法の考え方では不可能だった対策をこの信託という方法でご提案することができるかもしれません。



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マスクメロンはなぜ高いのでしょうか？

桐箱入りで10,000円以上しますよね。

それは、味もおいしいですが、見た目もいいですよね、きれいなヘタがついて、網目もきれいです。

ですが、このヘタが折れていたいたり、規格より小さい、網目がまばらだとすると、1,000円ほどで売られていたりします。

欠点があれば安くなる、これは土地の評価も同じなんです！

・通常取引される土地に比べて、極端に小さい！もしくは大きい！
・崖地で有効に使える部分が減っている
・土地の形が変形していて、建物を建てにくい
などなど

土地を売却、購入されるときも、このような内容を考慮しなければいけないですし

相続税評価額を決める際にも、路線価×面積＝マスクメロンだとすると、そこから欠点を見つけて評価減をしなくてないけません。

パーフェクトの状態がマスクメロンなんです！  

豊田市の相続税納税額が平成25年、愛知県でNo.1なんです！

愛知県全体の約20％を豊田市の方が支払っているという統計が出ています。

納税人数では6番目くらいなので、高額納税者が多いということになりますね。

相続税の対象になる方も、ならない方も、相続は起こります。

①争族（争う相続）にならないよう対策

②納税資金の対策

③節税の対策

うちは財産なんてないから揉めないと思っている方！違います。

財産が多ければ揉めるということではありません。

裁判事例になる約75％が5,000万円以下の財産の方なんです。

自宅のみ不動産をお持ちの方でも対象になります。

生前に対策をして揉めない相続にしましょう！